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      1. 興業
      2. 蔡都
        • 土地財政依賴度回升 房地產市場行情有變
        • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2014-07-15  /  瀏覽:2659 次  /  

        2013年地方政府性基金收入決算表顯示,土地出讓金收入決算數為39073億元,是預算數的152.6%。地方政府的土地出讓金收入再創歷史之最。

        對此,財政部的解釋是,土地出讓合同成交價款增加較多。同時,作為表明地方政府依賴土地財政的重要指標,2013年國有土地使用權出讓收入再創新高,突破4萬億元,達到41266億元,同比增長約45%。其中,地方政府的土地出讓金收入占國有土地使用權出讓收入的95%。此外,地方政府國有土地使用權收入占地方財政收入比例從2011年的41%,降至2012年的27%后,于2013年又回升至35%。這意味著,地方政府對土地財政的依賴度再次回升。

        有統計顯示,2013年地方政府國有土地使用權收入占地方財政收入比例達35%,若算上當年與土地及房產相關的5種稅收,這一比例將達46%。近一半的地方政府收入與土地相關,這意味著地方政府仍嚴重依賴土地財政。

        今年以來,受房地產交易量大幅度下滑和房價下跌影響,上半年土地市場較為冷清:成交低迷,底價成交甚至流拍情況屢屢出現,這種局面已經威脅到地方土地財政收入。除此之外,經濟減速,稅收增長下滑;地方債風險凸顯,地方融資平臺籌資困難等因素,使得地方政府穩增長所需投入與投資資金來源矛盾凸顯出來。

        在此基礎上,地方政府可能找不到其他有效收入和投資來源,只有仍在賣地生財上大做文章:繼續推高房價,才能拉動土地市場,增加賣地收入,支撐捉襟見肘的地方財政。而在地方政府無法掌控信貸大權的情況下,針對松綁或在取消限購上做文章也就不難理解。杭州蕭山、廣西南寧等先后取消限購政策。近日,濟南更是全面取消限購政策,取消戶籍限制,取消買房套數限制,任何人可在濟南隨便買房。據說,這一招效果挺靈,市場交易量有所回升。與此同時,市場又傳來廈門放開限購后再出“地王”的消息:7月13日,位于環東海域北部中心區的2014T P04地塊,經過116輪的激烈競拍,最終由保利(福建)房地產投資有限公司、恒利(香港)置業有限公司以33.88億元聯合競得,成交樓面價為10381.49元/平方米,溢價率為31.42%,晉升為同安新“地王”。

        地方政府紛紛取消限購政策救樓市的目的何在呢?無疑,樓市下滑,房價下跌動了地方政府三大奶酪:房地產稅收、土地財政和G D P政績。取消限購救樓市就是為了房地產稅收、土地財政和G D P政績。

        地方政府取消限購救樓市可能會出現兩種截然不同的效應:一種是放松限購后樓市回暖,房價重新暴漲,交易量大幅度回升,地王出現,達到了地方政府想要三大奶酪的目的。另一種是政府放松限購給市場釋放的是樓市到了最危險時刻的信號,反而造成市場恐慌情緒加重,促使房價下跌甚至暴跌,出現與政府救市相反的效應。

        筆者認為,目前只要繼續卡死流動性不放松,貨幣信貸按照當前的操控節奏力度繼續下去,那么,即使地方政府放松限購也無濟于事,也難抵擋房價繼續下跌、房地產持續低迷之大勢。濟南放松限購,市場熱度短暫回升;廈門放松限購后,出現了“地王”,只是曇花一現,回光返照罷了。

        目前市場機制正在恰到好處指揮樓市向著理性方向發展,正在恰到好處使得高房價泡沫開始消融。在目前房地產市場極度敏感期,最忌諱政府有形之手胡亂干預和瞎揮舞。市場最需要有一個穩定的樓市政策預期。當然,如果要調整限購政策的話,也不能用全面放開的猛藥,而應該采取逐步放松的柔性政策。比如:將以戶籍為主的限購政策,修訂為以套數限購為主,即:非戶籍家庭只能購買一套房,非戶籍的常駐家庭和戶籍家庭可以購買兩套房等但是,如果貨幣信貸開始放松放水,大舉流向房地產領域,那么,房價很可能報復性反彈,目前形成的好局面將付諸東流、前功盡棄。房地產泡沫將被繼續吹大,土地市場將再度火爆,房價將再次野馬般上漲。那么,中國經濟也可能再度面臨挑戰。

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