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      1. 兴业
      2. 蔡都
        • 购房知识:二手房过户要交哪些费用 ?
        • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2014-07-16  /  浏览:966 次  /  

        契税:基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳。按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 【各地实际征收情况略有不同】

        印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。

        营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

        个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任?#25105;?#20010;条件不满足都必须缴纳个人所得税。

        二手房交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方?#20303;?#20080;卖双方各承担一半。

        过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

        过户土地?#25214;?#37329;(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

        2013年二手房交易个人所得税如何缴纳

        一、出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。

        以交易一套130平方米的二手房为例,2010年卖主买房时,价格是40万元,这次是以80万元出售,差额是40万元。按我市?#20013;?#30340;总房款1%征个税,需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税,那么这套房需缴纳个税8万元。也就是?#25285;?#36825;套房子光是个税部分,就增加了7.2万元。更何况,二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算,这套二手房还要缴总房款3%的契税、5.6%的营业税,两样税加起来是6.88万元。再加上 8万元的个税,这套房子的累计交易税费已经达到了14.88万元,相当于总房款80万元的18.6%。

        二、按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法:差价的20%或总价的1%~2%(1%针对普通住宅,2%针对非普通住宅),交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源,无疑是按照总价为基准计算相对划算。

        根据1994年实施的个人所得税法规定,“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税,这其中包括房产。

        征收方式为:1、查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

        2、核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=计税价格×1%

        三、根据国务院“国五条”细则的要求,凡是能查询到原值的,都必须要按查验征收的方式,也就是所谓的差额的20%,那么在计算税额时,计税价格、原值、契税都好计算,“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢.

        相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用,就南京市而言,主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等,尤其要?#24471;?#30340;是,装修费是有限额标准的,商品房最高可以扣除房屋原值的10%,公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。

        假设一套100万购入的房产,现在以200万的价格出售,按照查验征收的话,计税价格为200万,原值为100万,契税为1万(假设购入时税率为 1%),相关税费(主要为营业税)是11.2万元,合理费用为装修费(15万,能提供发票)、手续费、公证费合计5000元,那么其需缴纳的个人所得税为 (200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5万,并非是买卖价差的20%即20万元。

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