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      1. 興業
      2. 蔡都
        • 施永青:內地住房需求轉弱
        • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-07-21  /  瀏覽:1728 次  /  

        自從內地把住房商品化之后,樓價的趨勢基本上都在不斷上升,原因是需求強烈,供應一時追不上。不過,這種供不應求的情況已出現逆轉,并對內地樓價出現根本性的影響。

        解放后的頭三十年,內地人的住房主要靠工作機構提供。這段時期,中國行計劃經濟,生產力解放不出來,大部分機構財力不足,沒法搞好住房福利,以至供應嚴重滯后。所以改革開放后,一推行市場經濟,積累了三十年的供應不足就立即在市場上爆發出來,令價格不斷攀升,但經過三十年的高速建設,形勢已經逆轉。現時大部分城市的空置率都超過百分之十,遠超國際水平。

        內地的開發商都寄望城鎮化可以解決現時的供過于求問題,但自從2010年從農村進入城市的人口突破2,100萬之后,近兩年已出現回落。原因是中國出口增長放緩,加上中國政府又刻意推動產業轉型,減少勞力密集,轉向發展知識含量較高的產品。這種發展將導致農村的低技能勞動力難在城市找到出路。城鎮化的速度減慢,將令樓宇供過于求的情況更趨惡化。

        再者,現時內地的房價已經不低,農村來的人根本買不起。加上開發商在建的單位大多是大單位,銷售對象不可能是進城的農民工。城鎮化根本解決不了開發商的滯銷問題。今年上半年,雖然開發商的總銷售金額仍保持輕微增長,但主要靠一線城市的業績,二三線城市依然推不動。

        此外,中國的人口增長也在放緩,新一代都不愿生孩子。因此,政府雖有意放寬一孩政策,效果可能不會太顯著。一個社會若想保持人口有增長,出生率要超過2.1%才能達至。但現在的中國政策放松,并非任由人們自由生育,而是容許夫婦中其中有一個是獨生子女的(兩個都是當然更沒問題)可以多生一個,仍是以兩個為上限。這個政策只能降低人口減少的速度,而不會增加人口。因此,當過去積累起來的住房需求被消化之后,以后的新生需求只會減少,不會增加。

        這種情況之前不明顯,是因為從嬰兒出生,至成長到可以結婚組織家庭有一段時間差。在一孩政策之前,中國曾受毛澤東「人多好辦事」的思想影響,所以新生家庭仍持續保持增長。但現在距離1979年全面推行一孩政策已35年,政策前出生的人大都已經結婚,今后踏入適婚年齡的人應開始減少。新生的家庭若果減少,對住房的剛性需求就不可能增加。

        長遠而言,中國的下一代都不愁沒有房子。他們的祖父母,外祖父母,以及親生父母,都可能要把自己的房子留給他們。將來可能要賣房子的人多,要買房子的人少,房價很難再如過去三十年那樣只升不跌。

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