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      1. 兴业
      2. 蔡都
        • 财苑访谈: 上海房价将四年翻一番
        • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2014-07-23  /  浏览:983 次  /  

        近期,全国各地对楼市调控政策的松绑消息可谓此起彼伏:济南正式取消商品房限?#28023;?#33487;州调整楼市限购政策,90平米以上随便买;温州楼市限购悄然放开.....限购取消能否拯救当前疲软的楼市?当前我国楼市面临哪些主要问题?7月22日,卫民不动产策划智库总经理蔡为民(财苑)做客证券时报网财苑社区与网友进行?#26494;?#24230;探讨,以下是此次访谈的精华内容汇总。

          财苑网友:

          此次松绑的背景是什么?

          蔡为民:

          需求强烈萎缩,而供应?#20013;?#25193;大。

          财苑网友:

          限购取消?#33489;?#20215;有多大影响?

          蔡为民:

          一线城市有止跌的效果,使二线城市房价不致崩盘。

          财苑网友:

          松绑限购能拯救楼市吗?地方政府为何急着救市?

          蔡为民:

          一线城市松绑的效果将远大于二线城市,二线城市限购松绑不能说毫无意义,只能?#24403;?#27700;车薪,难挽大势。地方财政濒临断流,能不着?#26412;?#24066;吗?而此次救市的目的是使楼市免于崩盘。房价涨跌由需求者数量与质量而定,不能简单的从房价表面?#27425;?#39064;。

          譬如上海,?#19994;?#21028;断是房价四年翻一番

          财苑网友:

          当前我国楼市面临哪些主要问题?房地产?#35848;?#22914;何自救呢?

          蔡为民:

          十四年超常规繁荣所带来的房价普遍过高与供给过剩,乃至质量欠佳;过度?#35272;?#25919;策扶持;地产金融的制度设计严重缺位。开发商应收缩战场规模,保持现金流不致过于紧绷,强化互联网思维,注重产品规划与质量,随时关注购房者需求变化。如果做到了上述几点,或许可慎选雷区,逆市操作。

          财苑网友:

          您觉得当前中国地产行业的发展健康吗?

          蔡为民:

          相对不健康,地方的土地财政?#35272;?#26159;所有问题之首。

          财苑网友:

          房地产行业在未来很长一段时间内,是否依旧是中国经济的支柱产业?

          蔡为民:

          必然是,只是比重已?#20852;?#19981;同。过去是绝对?#35272;擔?#26410;来则为相对?#35272;怠?/p>

          财苑网友:

          最近各地楼市松绑愈演愈烈,会不会引发新一轮的房价上涨潮呢?

          蔡为民:

          我去年就说过?#21512;?#36141;松绑日,楼市崩盘时。房产限购所隐藏的意义是供不应求,反之亦然。

          财苑网友:

          保障房、棚户区改造能解决国内的住房问题吗?您怎么看中国的新型城镇化建设?

          蔡为民:

          中国的新型城镇化建设,对中央?#27492;?#26159;个美好的愿望,但落实到地方其实走的仍然是?#19979;貳?#25152;以在我看来,根本不存在所谓的中国的新型城镇化建设。保障房未来会陷入过剩与质量不堪使用的窘境中。至于棚户区改造,在一二线城市将越来越困难,三线以下城市尚有可为。

          财苑网友:

          6月70个大中城市55城市房价?#32321;?#19979;降,一线城市较为坚挺,请问您如何看待一线城市的房价?

          蔡为民:

          总体?#27492;擔?#24066;场?#21482;?#24840;趋明显,以一线城市来称呼北上广深已不准确,应该将北上称为特一线,广深为一线。北上经过这一轮调整之后仍会坚挺向上,广深则未必。具体?#27492;擔?#19968;线城市也有阶段性一跌,目前正在发生中。第三季最为惨烈,第四季开始趋于稳定。

          财苑网友:

          您觉得未来房贷利率会进一步下降吗?#30475;?#27454;利率跟房价走向之间有何关系?

          蔡为民:

          从国际大环境?#27492;擔?#21033;率调降大有空间,但仍需视中央政策的变化而定。贷款利率当然跟房价有一定的互动性,当利率高时,购房者的承受能力就会受到一定的限缩;反之亦然。

          财苑网友:

          房地产业和国务?#21644;?#34892;的系列的楼市调控措施最终会如?#38382;?#22330;呢?

          蔡为民:

          目前的调控政策,基本上都是各个地方政府基于自身的需要所做的政策调整,而中央以事后审?#23435;?#20027;,至于最终会如?#38382;?#22330;仍取决于各个地方的实际发展。譬如一线城市应最先走出低谷,而部分二线城市在明年之前也有机会,多数三线以下城市就很难说了。

          财苑网友:

          楼市松绑,地产股估值应该如何变化?是否应规避地产股?

          蔡为民:

          楼市松绑意味着房产危机愈演愈烈,迫使政府必须出手相救,基本上是救急不救穷,因此也形成了地产股的?#21482;?#20197;万科为首的优质地产股应该仍有上?#24378;?#38388;,可以买进;反之亦然。

          财苑网友:

          您如何看待楼市未来的走向?

          蔡为民:一线城市仍有可为,二线城市尚能自给,三线以下城市处处地雷

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