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      1. 興業
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        • 財苑訪談: 上海房價將四年翻一番
        • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-07-23  /  瀏覽:954 次  /  

        近期,全國各地對樓市調控政策的松綁消息可謂此起彼伏:濟南正式取消商品房限購;蘇州調整樓市限購政策,90平米以上隨便買;溫州樓市限購悄然放開.....限購取消能否拯救當前疲軟的樓市?當前我國樓市面臨哪些主要問題?7月22日,衛民不動產策劃智庫總經理蔡為民(財苑)做客證券時報網財苑社區與網友進行了深度探討,以下是此次訪談的精華內容匯總。

          財苑網友:

          此次松綁的背景是什么?

          蔡為民:

          需求強烈萎縮,而供應持續擴大。

          財苑網友:

          限購取消對房價有多大影響?

          蔡為民:

          一線城市有止跌的效果,使二線城市房價不致崩盤。

          財苑網友:

          松綁限購能拯救樓市嗎?地方政府為何急著救市?

          蔡為民:

          一線城市松綁的效果將遠大于二線城市,二線城市限購松綁不能說毫無意義,只能說杯水車薪,難挽大勢。地方財政瀕臨斷流,能不著急救市嗎?而此次救市的目的是使樓市免于崩盤。房價漲跌由需求者數量與質量而定,不能簡單的從房價表面看問題。

          譬如上海,我的判斷是房價四年翻一番

          財苑網友:

          當前我國樓市面臨哪些主要問題?房地產商該如何自救呢?

          蔡為民:

          十四年超常規繁榮所帶來的房價普遍過高與供給過剩,乃至質量欠佳;過度依賴政策扶持;地產金融的制度設計嚴重缺位。開發商應收縮戰場規模,保持現金流不致過于緊繃,強化互聯網思維,注重產品規劃與質量,隨時關注購房者需求變化。如果做到了上述幾點,或許可慎選雷區,逆市操作。

          財苑網友:

          您覺得當前中國地產行業的發展健康嗎?

          蔡為民:

          相對不健康,地方的土地財政依賴是所有問題之首。

          財苑網友:

          房地產行業在未來很長一段時間內,是否依舊是中國經濟的支柱產業?

          蔡為民:

          必然是,只是比重已有所不同。過去是絕對依賴,未來則為相對依賴。

          財苑網友:

          最近各地樓市松綁愈演愈烈,會不會引發新一輪的房價上漲潮呢?

          蔡為民:

          我去年就說過:限購松綁日,樓市崩盤時。房產限購所隱藏的意義是供不應求,反之亦然。

          財苑網友:

          保障房、棚戶區改造能解決國內的住房問題嗎?您怎么看中國的新型城鎮化建設?

          蔡為民:

          中國的新型城鎮化建設,對中央來說是個美好的愿望,但落實到地方其實走的仍然是老路。所以在我看來,根本不存在所謂的中國的新型城鎮化建設。保障房未來會陷入過剩與質量不堪使用的窘境中。至于棚戶區改造,在一二線城市將越來越困難,三線以下城市尚有可為。

          財苑網友:

          6月70個大中城市55城市房價環比下降,一線城市較為堅挺,請問您如何看待一線城市的房價?

          蔡為民:

          總體來說,市場分化愈趨明顯,以一線城市來稱呼北上廣深已不準確,應該將北上稱為特一線,廣深為一線。北上經過這一輪調整之后仍會堅挺向上,廣深則未必。具體來說,一線城市也有階段性一跌,目前正在發生中。第三季最為慘烈,第四季開始趨于穩定。

          財苑網友:

          您覺得未來房貸利率會進一步下降嗎?貸款利率跟房價走向之間有何關系?

          蔡為民:

          從國際大環境來說,利率調降大有空間,但仍需視中央政策的變化而定。貸款利率當然跟房價有一定的互動性,當利率高時,購房者的承受能力就會受到一定的限縮;反之亦然。

          財苑網友:

          房地產業和國務院推行的系列的樓市調控措施最終會如何收場呢?

          蔡為民:

          目前的調控政策,基本上都是各個地方政府基于自身的需要所做的政策調整,而中央以事后審核為主,至于最終會如何收場仍取決于各個地方的實際發展。譬如一線城市應最先走出低谷,而部分二線城市在明年之前也有機會,多數三線以下城市就很難說了。

          財苑網友:

          樓市松綁,地產股估值應該如何變化?是否應規避地產股?

          蔡為民:

          樓市松綁意味著房產危機愈演愈烈,迫使政府必須出手相救,基本上是救急不救窮,因此也形成了地產股的分化,以萬科為首的優質地產股應該仍有上漲空間,可以買進;反之亦然。

          財苑網友:

          您如何看待樓市未來的走向?

          蔡為民:一線城市仍有可為,二線城市尚能自給,三線以下城市處處地雷

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