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      1. 興業
      2. 蔡都
        • 揭秘:為何中國南方房價普遍高于北方
        • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-07-24  /  瀏覽:842 次  /  

         【上蔡房產網】——采編

                隨著樓市的全面下行,目前二三線城市限購松綁已成燎原之勢。不過,一些城市的房價仍然居高不下,當地剛需購房族面臨的購房壓力仍相當大。
          為何南方房價普遍高于北方

          根據機構發布的6月百城新建住宅價格指數,目前均價超過1萬元的城市共有16個。

          這其中,除了北京、天津和大連外,其他13個城市均位于南方,且均在長江以南的沿海地區。在直轄市之外,江蘇、福建和海南各有2個,廣東有3個,浙江則有4個之多。

          除了這些均價過萬元的城市,南方沿海很多城市也都逼近1萬元大關,例如紹興均價達到9818元/平方米,東莞達到9658元,湖州為9171元,南通為9111元,金華為9276元,揚州為9302元。而蘇州下屬的三個縣級市張家港、常熟、昆山每平方米分別為9991元、9380元、9124元。

          “我們縣城現在房價起碼也是七八千元/平方米了。”來自福建安溪的謝先生說,安溪縣只是泉州下面的一個山區縣,但近幾年當地茶葉發展起來后,很多山區鄉鎮的人到縣城購置物業,房價也水漲船高。

          反觀北方地區,在北京、天津和大連之外,其他城市只有青島達到了9649元,鄂爾多斯9032元,其他城市鮮有超過9000元關口。例如像東北三個副省級省會城市沈陽、長春和哈爾濱,每平方米分別只有7785元、7117元、7218元。這樣的價格放到蘇浙、福建一帶也就跟一些縣城差不多。

          經濟差異

          那么為何南方房價普遍比北方高呢?

          “最根本的還是經濟發展程度與人口流入。”中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》表示,改革開放后,南方沿海地區率先發展起來,內陸省份以及很多北方省份的人涌向南方沿海城市,大量的人口來到這些城市后,融入城市的愿望強烈,這也促使了當地房價的上漲。

          根據《價值線》雜志對2013年中國公共財政收入最高的50個城市對其人口吸引力進行排名,人口凈流入前20名的城市中,僅有4個是北方城市,南方有16個,其中有14個地處東南沿海地區。

          廈門大學經濟學系副教授丁長發對本報分析說,一個城市、地區的房地產是否存在泡沫,關鍵在于是否有相應的產業支撐。有產業才有收入,有收入才能支撐房價。改革開放后,南方沿海省份有大量的民營企業興起,居民收入提高較快。反觀北方尤其是東北地區的很多老工業基地,企業破產關停后,工人下崗,不得不跑到南方就業。

          不過,隨著改革開放由南到北,進入新世紀后,北方不少省份發展也十分迅速。例如經濟第三大省山東進入本世紀后曾高速發展,經濟總量曾一度逼近粵蘇;煤炭大省內蒙古隨著能源價格的走高也駛上了快車道,從2002年到2009年,連續8年經濟增速位居全國第一,人均GDP更是超過了廣東;天津近年來隨著一系列大項目的進入,經濟增速也曾多年領跑全國,人均GDP位列各省份榜首;東北的遼寧人均GDP也位列廣東、福建之前。

          但是,與人均GDP相比,北方省份的人均實際收入卻與南方有一定距離。例如,雖然天津人均GDP全國第一,但城鎮人均收入僅有上海的四分之三。遼寧和內蒙古人均GDP超過了廣東,但人均收入卻比廣東低得多。南方的福建雖然人均GDP只位列全國第九,但人均實際收入卻高出遼寧、山東、內蒙古不少。

          這一差距的根源還在于經濟結構。包括天津、山東乃至東北地區以重化工業、大型國企為主,主要靠投資拉動,第三產業、輕工業、民營中小企業占比偏低。“這一格局內在的東西就是產業結構、所有制結構、就業結構。”南開大學濱海開發研究院常務副院長周立群對《第一財經日報》說。

          “北方很多地方原來計劃經濟體制的弊端仍未消除,市場發育不健全。”丁長發說,在這些地方只有體制內的少數人收入比較不錯,貧富差距很大。他認為,北方省份的經濟結構對GDP增長和政府收入的提高作用很大,但對就業和老百姓收入提高效果不大,也就是人們常說的“只長骨頭不長肉”。相比之下,南方蘇浙、福建、廣東這些省份,民營經濟、中小企業十分發達,能帶來大量的就業和收入,也就是“藏富于民”。

          張大偉說,北方很多地方以國企為主,工業化進程較早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚戶區改造,這也拉低了房價。而南方的住房中,市場化的比例要高很多,因此價格也會比較高。

          氣候、地形影響

          不過,除了經濟因素外,其他一些諸如氣候、地形等因素也對房價的差異有所影響。

          以氣候為例,由于南方比較溫暖,因此很多北方人會選擇到南方過冬、養老。尤其是在海南、珠海、廈門等沿海地區,由于城市環境較好,氣候宜人,吸引了不少北方人尤其是東北人前來。因此,像三亞、廈門這些南方沿海旅游城市的房價也特別高昂。

          例如,海南經濟發展水平一般,但作為國際旅游島吸引了大量外地人尤其是北方人前來置業,因此三亞的房價仍高達24080元/平方米,超出一線城市廣州將近6000元,海口的房價也超過萬元大關。

          “北方人到海南這樣的地方很適應,但是如果讓南方人去北方尤其是東北的話,他們難以忍受嚴寒,除了北京,南方人到北方買房的很少。”張大偉說。

          地形差異對房價也有一定影響。丁長發說,北方很多城市像沈陽、呼和浩特等地,有大片的平地和發展空間,供給十分充分,建造房屋的成本相對也比較低。而南方尤其是浙江和福建等地,由于山地丘陵多,這些地方的城市都比較小,可供建設的土地不多。這也是為何福建、浙江很多縣城的房價動輒八九千、上萬的一個重要原因。

          其他方面,如戶型設計方面,張大偉稱,北方的房子普遍戶型比較大,得房率(實際使用率)不如南方,南方的房子實際使用率相對比較高,這也對房價有所影響。

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