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        • 房地產繁榮與蕭條背后的邏輯
        • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-07-27  /  瀏覽:725 次  /  

        【上蔡房產網】

        “房產對于絕大多數人的生活來說是那么地重要,以至于人們很難平心靜氣地談論這一話題。” 美國人托馬斯·索維爾在他的《房地產的繁榮與蕭條》一書如是說。這不僅適用于中國,也是美國的真實寫照。在該書中,索維爾不單闡述了房地產繁榮與蕭條的經濟學原理,也闡明了對其影響更為重大的政治學原理,為我們展現了一幅完整的美國房地產經濟景觀圖。

          對全美房價的研究表明,造成地區與地區之間房價差異的最大因素在于建造房屋的土地價格,同時政府在土地使用規劃上的政治或法律強制性安排則助長了房價。此外,美國房地產市場的繁榮與蕭條高度區域化。索維爾在分析美國房地產興衰時指出,某種社會現象的成因均來源于各個維度、各個領域,房地產繁榮與蕭條同樣既有人性的優劣特性,也有來自美聯儲各項利率政策的具體影響,更有房利美或房地美對抵押貸款資格標準的規定與調整。“不止一個助力因素(寬松信用、房地產投機),也包括一些受迫因素(降低抵押信貸標準),以及一些突發因素(房價),它們全部合力制造了這次房地產市場以及經濟的"完美海嘯"。”

          對于助力因素,他分析道,觸動房地產起飛去往不可思議高房價的,正是由美聯儲制定的各項政策下唾手可得的寬松信用。其中,美聯儲將利率降低到歷史很低水平并維持多年。由于房價對利率的敏感特性,導致房價高企及快速上漲成為可能,同時不可避免地引發房地產投機。“隨著房地產投機的加劇,風險隨之而至。一旦房地產價格得以平穩,投機客將不得不面對嚴峻的問題,尤其是對于那些貸款多套房屋,月供即將恢復到較高水平的投機者。一旦房價上漲態勢趨于平穩,為回避償付貸款本金而進行的再融資途徑將不再通暢。平穩的房價意味著借款人的再融資意愿不再像房價上漲期強烈。而如果房價實質性地下跌,不論購房者還是貸款給購房者的金融機構,都將不可避免地面臨更加嚴峻的難題……而關于投機的一個問題是——不僅限于房地產,繁榮時期房產的價格支撐不是任何具體的實物,而僅僅是人們對房價不斷上漲的信念和希望。一旦這一信念和希望破滅,不論什么原因使然,房價都不可避免地暴跌。”

          信念是如此地重要,但關于信念的論述并非到此戛然而止。索維爾恰當地從信念本身引出了另一個至關重要的關于政府干預的話題。“信念正是房地產政策背后的支撐。我們已經見識過這一主流理念中的一個部分,即所謂造成房價無力承受的罪魁禍首是自由市場,為此必須由政府介入干預。不過,該主流理念中的另一個部分同時也要求對政府干預自身進行監察,而這一貫缺失……對于政府來說,不僅缺失改變自己的動機,卻具備相反的動機,繼續堅持現有政策的正確性,至于其惡劣的后果,則都是其他人的過錯。”

          為什么做出這些錯誤決策的人們要免于后果,而與錯誤毫不相干的人們卻被迫承受后果?索維爾分析道,“答案當然就是,當選政客有足夠的動機利用納稅人的錢來做對自己有利的事情,卻沒有任何動力從自己締造的政策災難中獲取教訓,如果他們能夠轉嫁責難的話。”顯而易見,他也注意到了人們的情緒,“許多人既抱怨自由市場的決策,也不滿政府作出的決策,基于一個隱含的前提即決策所需的知識在決策時便已然具備,這一前提可能對也可能不對。但是,市場中的人們在其他人面對變化選擇、面對經濟損失時必須改變自己的論斷。”

          中美兩國房地產市場盡管發展階段和成熟程度不同,但在很多方面仍具有相似性。比如,地價均是造成房價差異的最大因素。從市場呈現的結果來看,商業和房地產商的過度擴張均導致了當前房地產市場的低迷。再如,美國也有“經濟適用房”的說法,盡管我們耳熟能詳但似乎并非中國“獨創”。對于經濟適用房,索維爾亦有精彩又不失精準的論述。他認為,經濟適用房沒有一個嚴格的定義,而僅是一個粗略的比較原則。許多人都在人生的不同階段體驗過不同的居住方式,并且每個個體都清楚地知道自己是否具備支付能力。但是,經濟適用房卻有一層從未被明確表述和推敲過的含義,那就是個人選擇自己的房產,政府從財務上確保個人夢想成真。

          我們身處中國,當然更關心中國的房地產及經濟。只是關于中國房地產的去向從來都是眾說紛紜,甚至夾帶著私貨的見仁見智更是聽到了太多,既高屋建瓴同時又一針見血的高見少之又少。好在《房地產的繁榮與蕭條》這本書有助于我們了解和厘清房地產經濟運行的諸多邏輯,如果我們能夠借鑒其中的一些方法和工具,不僅可以熟悉和掌握美國房地產市場的原理和規則,也可以觀照到中國房地產市場的很多現實。對于我們自身而言,則意味著可以祛除一些思想蒙蔽,回歸到某種社會常識。

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