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      1. 興業
      2. 蔡都
        • 上半年房地產市場偏冷 下半年會好轉的三大原因
        • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2014-07-30  /  瀏覽:865 次  /  

        【上蔡房產網】推薦語:上半年房地產市場表現的確不如人意,步入下半年之后,信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發商促銷等等刺激或將再次激起購房者的熱情,并使成交表現再次飄紅。

        今年上半年房地產市場明顯偏冷,全國住宅成交面積大幅下降了18.9%;十大城市二手房總成交32.29萬套,較去年同期大幅下跌了41.77%;全國商品房新開工面積為8.01億元,也同比下降了16.4%。沒錯!上半年市場在下滑,而且是大幅下滑。這也是大多數人對市場的判斷和感受。

        但購買房產往往都是投資未來。面對相同的市場環境,有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風景。7月16日秦虹主任在博鰲論壇就拋出“房地產市場新常態是波動,下半年樓市將轉好”的判斷。

        當然,每個人都有自己的判斷。我個人非常認同秦主任的觀點。無論從城鎮化率亦或是人口紅利等,當前的市場調整與崩盤還相距甚遠。這一輪調整更多的僅是結構性調整,或者說樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長的三點意見也能看:“千方百計的消化庫存;進一步加強房地產結構調整;完善房地產項目周邊配套設施。”

        也恰恰因為市場的深度觀望,為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言,本輪房地產調整將呈現大U型的走勢。但各個城市的U型底部的長度各不相同。一線城市的調整時間相對較短,二三線城市的調整時間較長。尤其是對于一線城市的北京,基于得天獨厚的醫療、教育、文化等配套資源,其投資窗口期更是有限,短則幾個月,長則半年,而現在已經過去了2個月。看看中指數據的數字也能佐證相關判斷,6月份北京商品住宅(不含保障房)市場成交均價為26,232元/㎡,環比上漲7.9%,同比上漲14.38%。6月份北京商業市場共成交15.24萬㎡,環比增長了63.87%,同比上漲了96.14%。

        數據的背后往往是市場邏輯的梳理。之所以判斷下半年會好于上半年,主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發商促銷這三大驅動力。

        首先,這一輪市場調整起源于信貸市場的收緊,但下半年信貸環境會明顯好于上半年。一者,中央的信貸投放已經從過去的年度管理調整為當前的月度管理和額度管理,信貸投放的實效性和靈活性將增強;二者,基于上半年經濟增速的不樂觀,下半年政府的微刺激將會更加密集出臺。甚至不排除降低利率的可能。

        其次,此前限購的49個城市中,截止到目前已經有超過12個城市確定取消或者放寬了限購。典型的城市如武漢,已經不再限購大戶型;呼和浩特已正式取消限購;蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型;重慶對于90㎡以下的貸款首付比例降至20%;鄭州推出住房公積金組合貸;蕪湖允許二套房申請貼息貸款;北京公積金提取從一年一次提高至3個月一次等。預計下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續出臺。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。

        最后,下半年品牌開發商主動降價促銷的現象將更多。雖然市場成交低迷,但上市房企的高管絕不敢在年中就下調今年的銷售目標,否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項目降價沖全年的銷售業績,尤其是選擇個別非核心區域的、降價能大幅去化的樓盤或個別項目的尾房。如近期熱銷的昌平區的首開國風[最新消息 價格 戶型 點評]美唐[最新消息 價格 戶型 點評],通過一萬抵減三萬以及老客戶帶新客戶大幅優惠等變相降價的方式,提升銷售業績。

        總體而言,今年下半年對于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對于機構投資者而言,今年下半年也是購買資產的好機會。而6月份全國商品房成交面積環比上漲超過40%,是下半年預期好于上半年的開端吧

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