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        長三角樓市進入階段性調整期
        類型:樓市要聞  日期:2014-07-31  瀏覽:736 次  評論:查看評論

        浙江、江蘇兩省已有6個城市放開限購。

          7月28日,杭州市住保房管局官方微博宣布,從7月29日零時起,杭州主城區140方以上(包含140方)放開限購,蕭山區、余杭區限購全面解禁。杭州市公積金管理中心也宣布,自7月29日起,杭州市公積金貸款購買二套房首付比例下調至六成,此前,杭州二套房首付比例是七成。

          相比杭州、無錫、蘇州的部分放開,7月29日、30日,徐州、溫州、寧波相繼宣布全面放開限購。克而瑞研究總監薛建雄表示,放松限購,如果沒有領導層支持的話,地方政府是無法推行的。接下來還會有更多二三四線城市加入限購解除大軍。

          業內人士普遍認為,出于高庫存的去化壓力,短期內房地產下行趨勢暫難改變。

          杭州正是高庫存城市之一。今年前6月,杭州商品房月均簽約4859套,成交均價約15000元/平方米,按照前6個月的市場消化速度,杭州樓市13.23萬套庫存房源,去化周期超過27.23個月。與去年上半年相比,杭州市區商品房成交量差不多跌去三分之一。

          寧波也不例外,截至2014年4月底,寧波庫存超過16萬套,達到有史以來最高值,去化周期35.28個月。來自中指院的數據顯示,截止到7月27日,寧波商品住宅可售存量微幅上升,可售商品住宅面積為657.98萬平方米,環比上周上升0.27%;可售商品住宅套數48645套,環比上周上升0.70%。

          并非長三角地區如此。2014年1-6月以來,全國商品住宅新開工面積同比下跌19.8%,商品住宅銷售面積同比下跌7.8%。同期房價回落趨勢明顯。

          業內專家認為,執行幾年的限購、限貸和限價令,進入2014年后,市場需求終于陷入疲弱和觀望。據戴德梁行DTZ監測的25個樣本城市顯示,2014年1-6月,成交量的回縮已從一線城市逐步向二、三、四線城市呈層級式蔓延,房價也已開始步入下行區間。

          戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管、高級董事蔣尚禮指出,針對部分城市房地產市場已呈現的“硬著陸”風險,中央政府對樓市調控已由以往的“一刀切”,逐步轉向以真實市場供需結構為主導的因地制宜策略。

          但蔣尚禮認為,幅度有限的限購松綁,并不能大幅度改善樓市下行現狀,全國房地產市場將進入多維度的深度調整期。再以DTZ數據監測分析,2011年至今全國房地產商品住宅新開工面積總額已累計超出其銷售面積約12億平方米,全國范圍內潛在供應已過于充沛。房企去化壓力如影隨形,相比于一線城市較為健康的庫存去化周期,二、三、四線城市供應嚴重過剩的市場格局,將使其未來成為放松限購城市的主體范圍。

          部分房企利用即將解除限購的消息,趁機消化存量,尤其是高端項目,走出了一波回暖行情。杭州市中心武林廣場商圈的綠城蘭園,此前少有成交,最近每兩三天就能賣出一套。8號樓均價高達53000-55000元/平方米。武林壹號最近一周,賣出4套房源,其中一套售價達4500萬元。錢江·水晶瀾軒房源總價均在千萬元以上,過去一周,賣出了以往平均兩個月的成交量。

          “這些都是限購解除之前的存量成交案例。”一位杭州業內資深人士稱,杭州限購放開,最大的影響就是高端項目此前儲客的成交量放大了,但增量成交有限。

          上海樓市也呈現價緩量跌態勢。日前上海市十四屆人大常委會公布的《關于上海(樓盤)市2014年上半年國民經濟和社會發展計劃執行情況的報告》顯示,上半年房地產開發企業本年到位資金下降8.3%,房地產開發投資增速回落至5.4%。而由于資金回籠緩慢與銀行融資受阻,房企陸續展開境外融資。

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