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      1. 興業
      2. 蔡都
        • 動用財政資金補貼房貸對弱勢群體不公
        • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-08-04  /  瀏覽:977 次  /  

        【上蔡房產網】:近日,四川省財政廳決定,從2014年7月1日到年底,對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在本轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款,且貸款利率不超過(含)人民銀行[微博]公布的同期貸款基準利率,按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。我們認為,這一政策的實施將有利于激勵商業銀行擴大首套房貸款投入,但這一政策的公平性,以及由此產生的負面作用卻不可小覷。

          銀行對曾是香餑餑的個人按揭貸款投放熱情有所下降。第一,利率市場化加快帶來了銀行負債成本提高,房貸作為低收益的資產對于銀行的吸引力已經下降。如現在5年期以上房貸基準利率為6.55%,若按基準利率0.9倍執行,優惠利率為5.895%,而目前5年期的存款利率雖然是4.75%,但銀行一般都上浮10%到5.225%。這意味著房貸的利差空間不到70個基點,銀行獲利空間相當有限,所以不大愿意發放個人房貸。第二,銀行有了更多高收益的資金投放選擇。例如,小微企業貸款利率一般上浮30%,加大投放小微企業貸款還符合監管部門的要求,目前小微企業貸款已經成為銀行大力推進的業務。

          因此,盡管管理部門要求銀行改進住房金融服務,但是房貸利率并沒有明顯降低,今年二季度以來還上升了23個基點,達到6.93%。謹慎的信貸無疑加大了房地產市場的調整壓力,今年二季度以來,各地房價都出現了明顯的下滑,四川也沒有例外。此次四川以財政補貼政策作為引導,其意圖一目了然。

          以目前6.55%的基準利率算,銀行投放一筆40萬的房貸,未來20年將獲得利息收入31.8萬,而在銀行獲得1.2萬的財政補貼之后,將房貸利率降低為9.3折左右可以保證銀行獲得基本相同的收入。在房貸利率9.3折的情況下,借貸人每月將少還貸款100元左右, 20年總計少還利息近2萬元。

          盡管為刺激住房市場四川政府需要付出的財政補貼收入不算高。假設今年下半年與去年同期持平,房貸總額為1546億,首套房占80%,貸款成數為6成,則政府補貼金額只有22.3億。但是,這種財政補貼引發的多方面經濟社會負面后果卻不可小覷。

          第一,政策公平性值得商榷。如財政補貼政策本應優先用于民生保障,補助社會弱勢群體,這次補貼雖然僅針對首套房購房人,但是在房價收入比仍較高的情況下,補貼的受益對象無疑是買房的中等收入階層,這對于那些沒有能力買房的弱勢群體無疑是不公的。而政府本應利用這些財政資源進一步提高社會保障水平,數據顯示,四川省2012年社會保障支出占財政支出只有12%,仍遠低于世界平均水平。顯然,這方面更值得去作為。

          第二,動用財政資源支持銀行加大房貸投入,不利于信貸結構調整和優化,不利于經濟增長的轉型。今年以來,盡管銀行對房貸興趣有所下降,但投入總量仍保持在較高水平,1-6月新增房地產貸款達到1.54萬億,仍高于去年房地產市場高潮期的1.3萬億,房地產貸款余額增速高達19.7%,也大大高于平均貸款增速,若全國各地效仿四川的政策,則將進一步擴大銀行的房貸比例,這不利于中央期望的信貸結構調整目標的實現。如今年央行[微博]兩次定向降準的目的就是希望銀行加大對于涉農以及小微企業的貸款投放,但在財政補貼政策的誘導下,定向寬松后銀行的更多資金卻容易流向房地產領域,小微企業的貸款增長空間反而受到壓制。

        第三,在目前房地產價格剛下滑不久,四川省就動用公共資源“救市”,會讓人對政府與市場的界限不清產生懷疑。四川房價并未出現明顯下降,以成都為例,該市今年5月開始房價才出現環比下滑,從整體看,今年以來全省住宅銷售面積增速并沒有出現持續下滑。1-6月雖然由于去年同期較高的基數,房地產銷售面積累計增速為-1.75%,但仍比1-4月回升1.5個百分點。在這種情況下,政府就積極救市,會引發各地救市政策的出臺,這無疑也會進一步強化購房人對于未來房市只漲不跌的預期,不僅在短期內讓政府擺脫不了對房地產的依賴,對經濟中長期持續發展和經濟轉型也是極為不利的。

          在經濟疲軟的情況下,地方政府馬上想到的就是去刺激房地產,因為它們對土地財政依賴很重。例如,四川省財政收入對于土地收入的依賴程度較高,2013年土地出讓金達2049.36億元,與全省稅收收入基本相當,大大高于全國平均水平,房地產投資占固定資產投資比例達到20%,穩定房地產投資也就是下半年投資增長的關鍵。從追求GDP的角度看,四川省這樣做似乎是不得已為而之,但是這一飲鴆止渴的政策行為卻不能輕易使用,更不能濫用,鑒于該政策的負面作用較大,我們應該對其持謹慎態度。

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